300 litrov

Dátum pridania: 3.7.2014

Koľko je rozumné maximálne zaplatiť za byt v Bratislave?
Za akýkoľvek byt na bývanie, nie za byt na biznis, v štandardnom dokončení, bez nábytku? My v Perfect Home v tom máme jasno. 300.000 € vrátane DPH je cenový strop každého racionálneho zmýšľania. Všetko nad je nerozumná investícia, no neznamená to, že aj nesprávna. Akceptácia ceny nad 300.000 € znamená prevahu emócií v rozhodovacom procese. Obdobne ako v iných oblastiach trhovej ekonomiky, aj v realitách však hrajú emócie dôležitú úlohu.

Byty nad 300.000 € sú v dlhodobej ponuke na tzv. luxusných adresách, sú súčasťou marketingu typu „posledné byty v predaji“, často zahŕňajú penthousy a mezonety vo výškach, týkajú sa nepredateľných pôdorysov, crazy pricingu a v tejto línii by sa dalo ešte chvíľku pokračovať.

Prečo je iracionálne pristúpiť k takejto investícii?
1. Bratislava - aj keď je na 5. mieste spomedzi najbohatších regiónov EÚ [1] - neponúka ani zďaleka aspoň 5. najkvalitnejšie prostredie na život v tom najširšom slova zmysle. Tým máme na mysli pracovné príležitosti (nestačí mať prácu, podstatnejšie je mať rád svoju prácu), ponuku indoor športovísk, MHD, cyklotrasy, architektonickú krásu ako takú, malígny urbanizmus, obsah galérií, ponuku hudobných telies, kvalitu univerzít, nízky počet slušných gastrozariadení atď.
2. Ekonomická teória priraďuje ku každému statku jeho hodnotu; po sumácii hodnoty zabudovaných materiálov, intelektuálneho úsilia, remeselnej zručnosti atď. je parciálna hodnota bytu vždy nižšia ako 300.000 € (so zohľadnením bodu 1).
3. Ak je aj finančná bonita kupujúceho vysoká, prípadne kupujúci je bez nutnosti úverového krytia, je tu faktor využiteľnosti interiéru (už to nie sú izby, ale zlatá komnata, platinová komnata...). Slovenčina pozná frázu „už nevedel/a čo od dobroty...“, čím sa z investície stáva iracionálny rozmar. Obdobným príkladom je kuchynská linka kupovaná na parádu, potenciál varenia zostáva celoročne nevyužitý.
4. Podpora už spomenutého crazy pricingu. Tu treba osobitne uviesť situáciu, že zľava z 510.000 € na 319.000 € nie je v skutočnosti zľava, ale prejav amatérstva cenotvorby najhrubšieho zrna.
5. Takmer pri každom byte je potrebné robiť v niečom kompromis. Je rozumné pri cene 600.000 € robiť kompromisy?
6. Zabudované stavebné materiály sú často prezentované ako luxusné, pritom luxus vyzerá úplne inak a často je predávaný byt vyhotovený s pochybnou mierou remeselnej zručnosti alebo rôznymi poruchami. Podporné argumenty k tomuto bodu sú obsiahnuté vo viacerých dieloch nášho úspešného seriálu Rande s realitou.

Kedy môže byť správne kupovať takto drahé byty?
Napríklad vtedy, pokiaľ je v cene zahrnutý výhľad po akom celý život bažíte, pokiaľ potrebujete byt občas využívať aj na reprezentačné účely, ktoré vám terciárnym spôsobom generujú výnosy. Tiež vtedy, ak sa jedná o mikro počet susedov a developer musel deliť fixné náklady medzi malý počet bytových jednotiek; ak sa jedná o špekulatívnu investíciu (plánujete napr. 5 detí); ak koeficient cena/hodnota je pre vás nepodstatný; pokiaľ kupujete 6 a viac izbovú alternatívu (de facto 2 štandardné bytové jednotky, napríklad pre potreby 3-generačného bývania); ak vás omrzelo bývanie v rodinnom dome a 3+kk je pre vás „pod úroveň“ a možno by sa ešte našli iné emotívne dôvody na takúto investíciu.

Byt je väčšinou nehnuteľné pasívum a pri jeho voľbe je správne okrem technických parametrov a ceny zvážiť aj to, čo vlastne Bratislava ponúka. Ak ju porovnáme s Tallinom, Kodaňou, Ľubľanou, Portom či Helsinkami, poľahky zistíme, že to, čo ľudí v Bratislave drží, je mentalita, neovládanie cudzích jazykov, sociálne väzby a prípadne aj strach skúsiť niečo iné. Je na úvahu, či kamaráti a rodina generujú taký pocit kvality života, že je investor ochotný investovať iracionálne.

Prečo sme napísali tento článok?
Výstavba bytov začína chytať druhý dych. V ponuke budú opäť drahé byty. Drahé neznamená v slovenskom časopriestore vždy hodnotné. Emotívne rozhodovanie má svoje pevné miesto v každom z nás. Avšak pri predstave x-ročnej hypotéky si vieme predstaviť aj krajší život ako pachtenie sa za plácou, len aby bolo z čoho zaplatiť pravidelnú mesačnú splátku. A v tomto svetle sú už emócie akosi viac po kontrolou.

Napriek tomu, emócie často prevážia nad ráciom. Kúpiť si byt za pol milióna eur, chváliť sa tým svojmu okoliu a potom ho zariaďovať skladačkovým diskontným nábytkom - neuveríte, ale aj to sa stáva.

Článok je zároveň odpoveďou pre tých z vás, ktorí ste nás oslovili vo veci investície do drahších bytov. Mnohých zaujíma, či sa bude dať na prípadnom predaji v budúcnosti zarobiť. Podľa nás nie - avšak možno sa bude dať neprerobiť. Väčšinou to bude v krátkodobom horizonte stratová investícia, pretože sa jedná o veľmi špecifické byty, ktoré si ťažko hľadajú svojich užívateľov [krátkodobý horizont v realitách vzhľadom na životnosť stavieb je do 10-15 rokov]. Nedajte sa zlanáriť stanoviskami privátnych bankárov, developerov a už vôbec nie realitných predajcov. Ich plat tvoria provízie z predaja, v záujemcoch vidia dojnú kravu, ktorú môžu podojiť. Väčšina týchto pseudoodborníkov problematike nerozumie, zato marketing majú prepracovaný. Existuje jediný prípad, kedy je vysoká cena z hľadiska rácia aj pre nás akceptovateľná a kedy našim klientom radíme investíciu zrealizovať. Ten prípad si však nechávame na osobnú konzultáciu.


[1] Zdroj: parita kúpnej sily pre r. 2011, EUROSTAT, február 2014

__________________________________________________________________________________________________

Nepestujeme zeleninu, nepredávame plavky. My sme stavební inžinieri.

Máme vzdelanie, prax a renomé. A máme aj slogan, ktorý nás charakterizuje:
Mať kvalitné bývanie - to nie je povinnosť. Je to možnosť. Je to naša ponuka.
__________________________________________________________________________________________________


>> Novší článok: Výborná správa od Ernst & Young
<< Starší článok: Celý život v paneláku a odrazu...

Fotogaléria