Bývanie Pod vŕškami na zelenej lúke. Zatiaľ.

Dátum posúdenia: XII/2011
Tento článok s možnosťou diskusie bol zverejnený na TRENDreality.sk.

Projekt Pod vŕškami v Záhorskej Bystrici sa tvári ako moderné sídlisko v pravom slova zmysle. Počíta sa tu s bytovkami, rodinnými domami, parkom, obchodmi... a všetko to vyzerá lákavo.

Urbanizmus a širšie okolie
Výstavba na greenfielde sa zvykne javiť jednoduchšia oproti brownfieldu. Zdanie ale neraz klame. Navrhnúť a postaviť niečo s vyspelou pridanou hodnotou, nie je na Slovensku bežné. Či sa to podarí práve na tejto adrese, to je vo hviezdach – navštívili sme totiž pilotnú fázu, aj to ešte nedokončenú, a preto bolo toto Rande s realitou skôr o hodnotení potenciálu.

Maketa zóny umiestnená v showroome predajcu pôsobí vyvážene, parcelami neplytvá. Investor sľubuje výstavbu detských ihrísk či relaxačnej zóny. V územnom pláne je zahrnutý aj verejný park (stavebné povolenie je vydané), ktorý bude financovať investor. Škice a výkresy toho sľubujú veľa. Architekt nám predstavil svoje myšlienky osobne, čo si ceníme. Navyše, celkové koncepcia je z hľadiska urbanizmu a krajinotvorby zvládnutá veľmi dobre; na druhej strane v niektorých stavebno-realizačných aspektoch sa naše názory rozchádzajú (viac nižšie).

Navštívený súbor bytových domov so spoločným suterénom je primeranej hmoty a tvaru. Ponúka vnútroblok bez prístupu vozidiel, za to s reálnou ponukou detského ihriska. Podobné riešenie sa zopakuje aj na ďalších plánovaných bytovkách, doplní sa rodinnými domami a o niekoľko rokov (5-7?) sa sídlisko dokončí. Potenciál tohto projektu je zrejmý, no nie každý záujemca si dokáže vybaviť v mysli výhľad, ktorý bude táto adresa ponúkať neskôr. A ten bude veľmi odlišný od toho dnešného.

Kvalita projektu
Bytový súbor tvoria 4 nárožné domy tvaru L, ktoré medzi sebou vytvárajú vnútorný, poloverejný priestor. Sú postavené na miernom svahu; túto zdanlivú „komplikáciu“ projektant veľmi slušne zvládol terénnymi úpravami.

Vstupné vestibuly pôsobia vďaka svojej svetlej výške veľmi vzdušne, šírka schodiska je nadštandardná, výťahy ešte neboli v prevádzke.

V suteréne majú majitelia bytov možnosť dokúpenia parkovacieho státia; na 1 byt pripadá 1,5 parkovacieho miesta. Vjazd do parkovacieho priestoru je ale pomerne úzky a majitelia vozidiel s väčším priemerom otáčania budú musieť byť v zákrute veľmi opatrní.

Byty majú svoje denné a nočné časti, avšak k dispozíciám máme výhrady. Napríklad kuchyne nie sú riešené šťastne. Je síce zabezpečené odsávanie pár do exteriéru, avšak vývody sú umiestnené veľmi ďaleko od varných zón (=komplikované napojenie). Iným mínusom sú už osadené el. zásuvky a prívody médií v miestach, v ktorých projektant predpokladá, že sa budú spotrebiče / zóny nachádzať. Avšak riešenie je to vo viacerých prípadoch nerealizovateľné. Napríklad ako bude umiestnená umývačka riadu, drez a varná zóna v byte č. A1 – 10 vzhľadom na priestor široký cca 3,2 x 2,4 m a rozmiestnenie zásuviek a prívodov zobrazených na fotografii?

Rozumieme argumentom, že každý byt je dispozične iný ako aj snahe (nutnosti) využiť stĺpy na kamufláž vertikálnych TZB zvodov. Čo sa týka štandardu dokončenia kuchyne, vhodnejšie by bolo ponechať klbko elektrokáblov s prívodom vody a kanalizačným potrubím v rohu miestnosti a rozvody ponechať na predstavu majiteľa. Tým by ušetrili obe strany a nemuselo by sa sekať a opravovať. Taktiež použitie dvojzásuviek nad sebou je v kuchyni (vzhľadom na typ zástrčiek) krajne nevhodné riešenie, ktoré v našej praxi už roky nepoužívame. Kuchyne a ich príprava nás teda nenadchli, i keď pre laika sa na prvý pohľad môžu javiť v poriadku.

Iným mínusom je dispozičné riešenie niektorých miestností. Napr. otváranie dverí do izby v byte č. A2 – 6 je čudné (umiestnenie lôžka, riešenie plochy?). Jedine, že by to bola pracovňa pre ľaváka. Šírka a spôsob zariadenia nábytkom obývačky v tom istom byte nám tiež nevyhovoval. Ak počítame metrové LCD, sedačku sem (pri zachovaní odporúčaní oftalmológov) nevmestíme. Navrhnutá dispozícia veľmi skresľuje skutočný priestor, navyše prechod do nočnej časti je priúzky.

Riešenie obývačky v byte č. A3 – 17 je už pozitívnym príkladom a ponúka viaceré možnosti logickej dispozície. Rovnako niektoré spálne majú vlastnú kúpeľňu a väčšina spální má vytvorenú prípravu na úložný priestor, resp. vstavané skrine. Neposledným plusom je aj fakt, že každý byt disponuje terasou alebo balkónom.

Inteligentnosť riešení
Slabšie dispozičné aspekty bytov sú kompenzované viacerými praktickými riešeniami. Parkovanie vozidiel pre návštevy je riešené mimo areálu bytových domov a počet státí bude primeraný. Kontajnery na komunálny odpad budú umiestnené v suteréne, t.j. odpadá chôdza po exteriéri (princíp „suchej nohy“). Zaujali nás aj medzibytové priečky, resp. steny. Tie sú bez el. zásuviek a iných rozvodov, čím sa projektant snaží dosiahnuť tabuľkové akustické hodnoty. Na druhej strane toto riešenie trochu obmedzuje komfort a variabilitu rozmiestnenia el. zásuviek.

Opakovane chválime kompozíciu vnútrobloku, ktorá patrí k tomu najlepšiemu, čo novodobé detské ihriská ponúkajú. Lavičky, príprava na zavlažovanie, stojany na bicykle, inteligentné osvetlenie aj výsadba znesú aj naše prísne kritériá. Logika je prítomná aj v komunikačných zariadeniach – videovrátnik je napojený na vstup do areálu aj na hlavný vstup do bytového domu.

Projektant sa snažil vytvoriť súkromie pre predzáhradky prízemných bytov znížením úrovne chodníkov. Toto riešenie veci pomohlo niekde viac, niekde menej; vyžiadalo si ale vytvorenie šikmých plôch (v priečnom smere parkovania) pre niekoľko parkovacích státí v suteréne. Na tých by sme parkovať nechceli.

Osobitne treba spomenúť rozumnú organizáciu výstavby. Začína sa na vzdialenejších parcelách (od hlavnej cesty), čím sa investor snaží eliminovať diskomfort bývania počas najbližších rokov výstavby sídliska.

Použité stavebné materiály
Predajca štandardné vybavenie na svojom webe nekonkretizuje a naše obhliadky sa týkali holobytov, t.j. nemožno objektívne posúdiť materiálový štandard, ktorý bude čakať na klienta. Niektoré časti boli už ale dokončené a o tých sa zmienime.

Ploché strechy sú riešené s extenzívnou vegetačnou úpravou, čo poteší nielen environmentalistov (klik pre foto). Obvodové murivo tvorí tehla kontaktne zateplená min. vatou, resp. odvetranou fasádou s obkladom z kompozitu. Okná s vnútornými werzalitovými parapetmi sú bežného štandardu; vonkajšie parapety na balkónových dverách sú z leštenej žuly, čo je síce efektná, ale šmykľavá alternatíva. Chcelo by to dodatočné zdrsnenie povrchu na protišmykovú úpravu. Na interiérových dverách sa šetrilo, sú iba vo fóliovom prevedení. Zariaďovacie predmety a sanita je skôr nižšej triedy. Kvalitný punc majú vypínače a el. zásuvky.

Oporné múry v exteriéri sú z pohľadového betónu s nevtieravou vertikálnou kresbou, resp. z gabiónov, ktoré sú v hornej časti prekryté plsťou na báze morských rias. Na detskom ihrisku je použitý minerálny betón. Pochôdzne plochy bytových exteriérov sú riešené rôzne: kompozitnými doskami, kamenivom, dlažbou osadenou na terčoch (nestabilná), resp. trávnikom v predzáhradkách.

Remeselné zvládnutie
Túto oblasť nemožno objektívne zhodnotiť, nakoľko kúpeľne a toalety neboli ešte dokončené. To isté platí o podlahách. Všimli sme si ale nevyspravené štrbiny v stene vedľa vypínačov a zásuviek. Rovinnosť stien je bez námietky, istotu osoby dozora o rovinnosti podlahových poterov sme (nechtiac?) naštrbili. Počas obhliadky sa na stavbe usilovne pracovalo, a preto si na výsledok treba ešte počkať.

Technické detaily
Ako príklad pekného stavebného detailu spomenieme dizajnové osvetlenie na terasách, balkónoch a predzáhradkách. Osvetlenie je vsadené do roviny fasády a vytvára príjemnú ilumináciu exteriéru.

Na druhej strane, ani túto stavbu neobišli „fachmani“. V spálni bytu na najvyššom poschodí sme našli okno s výškou parapetu cca. 45 cm, čo je približne vo výške kolena dospelého človeka). Je zarážajúce, že si vôbec niekto dovolí namontovať okno do tejto výšky, pričom norma hovorí o 90 cm, resp. prídavnom zábradlí / bariére. Radi by sme videli kompetentných, ktorí nemali problém s takýmto riešením.

A na záver ponúkame fotku okna s dvoma kľučkami. Riešenie má svoj stupeň logiky (ľahšia manipulácia), avšak my by sme tento detail riešili inak: pevným zasklením a vedľajším balkónovým dverám by sme pridali ventilačný mód.

Resumé
Pod vŕškami ako celok je projekt, ktorý má dobrú koncepciu a dobré vyhliadky. Architekt ponúka vo svojom návrhu pridanú hodnotu, ktorú môžeme v niektorých bodoch označiť aj za vyspelú. Aj napriek chybám, ktoré sme postrehli, nás navštívené bytové domy milo prekvapili. Výsledné hodnotenie si ale necháme na neskôr – dokončovacích prác je tu ešte veľa a aj okolie sa veľmi zmení.

potenciál na slušný urbanistický výsledok harmonická atmosféra vnútrobloku (dvoru) vstupy a spoločné priestory

kuchynské priestory dispozície izieb v nočných častiach kvalitatívne kontrasty stavebných materiálov

Stavebno-technické hodnotenie



Cena / hodnota

Fotogaléria